▲ 이창형 논설위원 전 울산대 경제학과 교수

서울 강남지역 아파트 가격을 떨어뜨리겠다고 시작한 정부의 부동산규제가 후폭풍을 일으키면서 오히려 부동산가격을 부채질하는 역효과를 낳고 있다. 그동안 강남아파트 가격이 천정부지로 뛰어오르더니만, 그 여파가 풍선효과를 타고 수도권 전역으로 번졌다. 집값이 오르니 전세금이 따라서 오르고, 급기야는 월세마저 뛰어오르는 도미노현상마저 나타나고 있다.

다급해진 정부는 하루가 멀다 하고 규제 조치를 내놓고 있으나 백약(百藥)이 무효인 상황이다. 사람이 살아가는데 있어서 가장 중요한 세 가지 요소인 의식주(衣食住) 가운데 주거비용이 이처럼 급등하다 보니 민심(民心)도 크게 동요하고 있으며, 정치권에서도 부동산대책을 두고 연일 갑론을박이 이어지고 있다.

부동산시장은 국민들의 생활에 직접적인 영향을 미칠 뿐 아니라, 국민경제의 경기순환에도 매우 큰 영향을 미친다. 부동산가격의 변동은 가계, 기업, 정부 등 각 경제주체에 미치는 영향이 각기 다르며, 때로는 이해가 서로 충돌하는 특성을 지니고 있다. 그만큼 정부가 부동산정책을 펼 때에는 그 정책이 미칠 파급효과를 복합적으로 고려해야지, 어느 한 부문만을 겨냥해서는 안 된다.

이러한 관점에서 볼 때 그동안 정부가 내놓은 부동산규제 조치들은 강남아파트 가격을 떨어뜨려야겠다는 한 가지 목표에만 집착한 나머지, 그 조치들이 초래할 수 있는 엄청난 역효과를 간과하고 말았다. 이것이 정부의 각종 부동산 규제조치가 실패할 수밖에 없었던 이유이다.

부동산가격은 여러 가지 복합적인 요인에 의해 변동하지만, 근본적으로는 일반 상품과 마찬가지로 수요와 공급의 요인에 따라 결정된다. 수요가 공급보다 많으면 가격이 오르고(수요>공급 → 가격↑), 반대로 공급이 수요보다 많으면 가격은 떨어진다(수요<공급 → 가격↓). 강남아파트 가격이 오르는 이유는 강남지역에서 아파트를 사겠다는 수요가 아파트 공급물량(기존아파트+신규아파트)보다 많다는 뜻이다.

경기는 IMF위기 이후 가장 어려운 상황인데, 강남아파트를 사려는 수요는 왜 이렇게 많을까? 이유는 크게 두 가지다. 재정정책(재난지원금+경기부양지출+사회복지지출)과 통화정책(금리인하)을 통해 시중에 풀려나간 유동성이 넘치고 있는 것이 하나이고, 그렇게 풀려나간 돈들이 마땅한 투자처가 없으니 강남 아파트로 몰린 것이 두 번째 이유이다. 강남아파트에 대한 수요는 계속 늘어나는데 공급은 한정되어 있으니, 아파트가격이 상승하는 것은 너무나 당연한 시장논리이다.

이러한 상황에서 강남아파트 가격이 지나치게 상승하는 것을 막을 수 있는 정책수단은 무엇일까? 수요를 억제하거나, 공급 물량을 늘리는 것이 방법일 것이다. 수요를 억제하려면 시중에 풀린 유동성을 줄이는 것이 최선의 방책이다.

그러나 경기가 불황에 빠져 있는 현 상황에서 통화정책을 긴축으로 전환하기는 쉽지 않을 것이다. 재정정책을 통해 이미 풀려나간 돈은 회수할 방법이 없다. 궁여지책으로 정부가 금융대출 규제를 통해 수요를 억제하려는 발상은 그 효과에 비해 중산층 이하 국민들의 생활에 미치는 역효과가 너무 크다. 결론적으로 수요를 억제해서 강남아파트 가격을 잡겠다는 발상은 무리수에 불과하다. 

강남아파트 시장에서 공급물량을 늘리면 아파트 가격은 안정될 것인가? 시장논리에 따르면 당연히 그러할 것이다. 어떻게 하면 아파트 공급물량을 늘릴 수 있을까? 강남에는 더 이상 아파트를 지을만한 택지가 마땅치 않기 때문에 기존의 노후 아파트를 고밀도 고층 아파트로 재건축하는 것이 유일한 답이다.

그러나 재건축으로 아파트 공급물량을 늘리는 것은 당장에 해결할 수 있는 문제가 아니다. 현재 상황에서는 기존 아파트의 거래 물량을 늘리는 것이 그나마 차선책이다. 그렇게 하려면 양도소득세와 취득세 등 부동산거래세를 낮춰야 한다. 과도한 양도소득세와 취득세가 기존 아파트의 매매거래를 아예 차단하고 있는 현실을 간과해서는 안 된다. 

그동안 정부가 취해온 부동산규제로는 강남아파트 가격을 잡을 수 없다. 오히려 정부의 규제가 강남아파트에 대한 가수요를 부추기고 있다. 정부의 잇단 부동산대책 실패가 `강남아파트는 계속 오를 수밖에 없다`는 신호를 시장에 보내고 있기 때문이다.

또한 부동산 거래세와 보유세(재산세+종부세) 인상을 통해 부동산시장을 안정시키겠다는 정부의 발상은 부동산시장의 안정화보다는 거시경제정책 전반에 부정적인 효과를 초래할 것이다. 세금인상은 가계부문의 가처분소득을 감소시킴으로써 부진한 소비지출을 더욱 위축시킬 것이고, 이는 침체된 경기를 장기불황으로 몰아가는 무서운 결과를 낳을 것이다. 늦었지만 지금이라도 정부는 잘못된 부동산규제를 철회해야 한다.