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<부동산 칼럼> 부동산 경매의 필수 요건
 
정석호 브이아이피(VIP) 부동산경제 연구소 연구위원   기사입력  2021/07/27 [17:47]
▲ 정석호 브이아이피(VIP) 부동산경제 연구소 연구위원     © 울산광역매일

 경매에 참여하는 대부분의 투자자는 유찰이 거듭돼 가격이 크게 하락한 물건에 관심을 가진다.

 

 예를 들어 아파트 경매의 경우 감정가에서부터 최초 경매가 진행될 당시에는 입찰에 응하는 사람이 거의 없다. 이후 물건이 유찰돼 금액적으로 싸다고 생각이 되면 접근한다. 한번 유찰되면 30%가 하락하기 때문에 감정가 1억인 물건의 경우 7천만원까지 떨어진다.

 

 투자자들은 우선 가격이 싸다는 이유로 관심을 가지며 혹시나 더 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있을지 모른다는 기대감에 입찰에 나선다. 

 

 물론, 경매의 목적은 싸게 구입하는 것이다. 하지만 싸게 구입하기 위해 물건에 대한 권리분석을 하고, 현장답사를 통해서 물건에 문제가 있는지 없는지 파악해야 한다.

 

 이때 좋은 물건을 싸게 구입해야 수익을 낼 수 있는 것이지 나쁜 물건을 싸게 구입해서는 수익을 내기가 힘들다는 사실은 사전에 주지하고 있어야 한다. 

 

 싸게 사는 것도 중요하지만 그것보다 더 중요한 것은 가치 있는 부동산을 선정하는 것이다.

 

 경매 물건이 감정가 보다 100% 이상 비싸게 낙찰되는 경우가 적지 않다. 어떤 경우는 200%, 300%에 낙찰이 되는 경우도 있다.이 물건을 받는 사람들은 어떤 계산에서 비싸게 낙찰을 받았을까. 아마 미래의 가치를 보고 비싸게 낙찰 받았을 것이다.

 

 많은 사람들이 감정가를 기준으로 많이 생각을 하는데 감정가격은 현재의 가격을 기준으로 책정을 한 금액이라고 생각을 하면 된다. 미래의 가치에 대한 금액은 포함이 되어 있지 않는 금액이다.

감정시점도 매우 중요하다. 경매의 경우는 감정의 시점이 2년, 3년전에 한 경우도 많이 있다.

 

 2년전에 감정을 한 경우와 현재의 가격과 가치는 분명히 다르다. 최근 동구에서 경매된 한 아파트의 경우를 보면 이를 알 수 있다. 감정시점이 2020년 6월이고 경매가 한 차례 연기돼 금번에 경매가 진행됐는데 현재의 매매 시가와 감정가격의 격차가 크다.

 

 감정 시점의 감정 가격은 그 시기에 거래가격을 기준으로 책정됐는데 최근 아파트 가격이 많이 상승하는 바람에 감정가격을 넘어 거래가 된 것이다. 한번 유찰됐더라도 낙찰가 예상은 분명 현 시세를 기준으로 책정되기 때문에 이런 일이 벌어진다. 만약 처음 1차에 관심을 두고 경매 구입을 했다면 경쟁자도 없이 편안하게 낙찰을 받았을 것이다. 좋은 물건은 1차에 관심을 가지고 접근을 하는 것도 하나의 방법이다.

 

 경매를 하려면 내가 투자를 할 지역에 꾸준히 관심을 가지고 있어야 한다. 경매는 언제 물건이 나올지 모른다. 관심지역을 정리를 해서 그 지역에 대해 꾸준히 정보를 얻어야 한다. 어떤 호재가 있고 또 악재가 있는지 등에 대해서 꾸준히 분석하고 관심 있게 관찰해야한다. 그래야 다른 사람들 보다 그 지역에 대해 정확히 분석을 할 것이고 경매 물건이 아니더라도 급매나 좋은 물건을 구입을 할 수 있다.

 

 경매에 있어서 무작정 좋은 물건을 싸게 받겠다는 것은 정말 어리석은 행동이다. 경매는 많은 시간을 투자하여야 좋은 물건을 찾을 수 있다. 저렴한 아파트에 입찰을 한다고 해도 권리분석을 하고 임장을 가서 확인하고 또 경매장에 가서 입찰을 한다는 것은 모두 시간을 투자를 해야 가능한 일이다. 정확한 분석을 하지 않고 무작정 싸게 받기만을 원하는 것은 정말 어리석은 행동이다.

 

 경매는 가급적 정확하게 시세를 분석하고 미래의 가치를 정확히 분석을 할 수 있을 때 좀더 좋은 물건을 저렴하게 낙찰을 받을 수 있다. 요행을 바라기보다 정확하게 분석해서 접근해야 하는 이유다. 경매 물건은 많이 나온다. 너무 조급하게 생각하지 말고 원하는 지역에 원하는 물건이 나왔을 때 과감하게 낙찰 받는다면 경매에 성공할 수 있을 것이다.

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