▲ 정석호 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소 연구위원     © 울산광역매일

부동산 투자를 할 때 우선 그 물건이 가진 가치부터 확인하는 게 순서다. 

아파트의 경우, 현재가치와 미래가치를 동시에 가늠하고 이를 판단할 수 있어야 한다.그렇다면 아파트의 현재 가치는 어떻게 판단해야 할까. 현재의 사용성·편의성에 미래가치를 더하면 현재의 아파트 가격이 된다.

그런데 아파트의 현재 사용가치는 대표적으로 전세가격에서 나타난다. 전세가격이 높다는 것은 사용가치가 높다는 것이고 이는 현재의 매매가격도 높다는 것을 의미한다. 

구매자들은 아파트를 선정할 때 많은 것들을 고려한다. 직장과 이어지는 거리에 좋은 일자리가 있는가, 학군과 학원가 등 소위 학세권은 어떤가 살핀다. 아이가 있는 경우는 초등학교를 품고 있는 ‘초품아’인지, 지하철 역이 가까운 ‘역세권’인지도 따진다.

아니면 산책과 운동을 위한 공원이 있는 ‘공세권’인지, 마트나 쇼핑몰 등 쇼핑환경이 좋은 ‘몰세권’인지도 눈여겨 본다. 이 외 스타벅스가 있는 ‘스세권’, 편의시설이 갖추어져 있는지, 조망권이 있는지, 남향인지, 소음이 있는지 등등 많은 것들을 고려한다. 이렇게 실 거주를 위한 편의 사항이 ‘현재사용가치’의 가격에 반영돼 금액이 결정된다.

그럼 미래가치는 어떻게 예측해야 하는 것일까. 장래 수요공급의 상황, 미래의 개발계획, 주변의 늘어나는 일자리, 재건축 또는 신축 기대감 등이 반영돼 미래가치를 형성한다.

서울, 경기의 경우 미래가치의 대표적인 케이스가 미래 계획이다. 대도시권은 교통난으로 인해 다른 무엇보다 교통의 계획이 발표될 때 마다 가격의 변동이 크게 움직인다.

대표적인 예가 GTX이다. GTX 계획이 발표된 뒤 역이 들어설  주변지역의 부동산 가격이 폭등했다.  

주변에 산단이 들어서는 경우도 인근지역의 가격 상승의 주된 요인이 된다.  

이 뿐만 아니다. 장래의 수요와 공급 상황에 따라 가격 변동이 크게 좌우된다. 수요와 공급, 즉 사려는 사람이 많으면 가격이 상승하고 팔려는 사람이 많으면 가격이 떨어지는 건 기본적인 상식선이다.

따라서 투자하는 입장에서 보면 당연히 현재보다 미래가치가 상승할 수 있는 지역에 투자해야 한다. 

최근 부동산 시장에서 가격 하락론과 상승론이 맞 물리고 있다. 하락론자들은 풍부한 유동성으로 인해 이미 많은 지역의 아파트 가격이 상승 했고 정부가 세금규제에다 신규 공급을 진행하고 있기 때문에 미래 가격이 하락할 것 이라고 보고 있다. 여기에 최근 금융권의 대출금리 상승도 부담요인으로 작용할 것으로 분석한다. 

반면 상승론자들은 “인플레이션 시대에 아파트 가격은 더 상승한다”는 논리를 편다. 코로나가 진정된 이후 인플레이션이 발생 할 것은 기정사실이고 그에 따라 아파트 가격도 상승을 할 것이니까 “지금 집을 사야 한다”고 설명한다. 인플레이션 시대에는 현금을 가지고 있는 것 보다 실물을 가지고 있어야 손해를 보지 않는다는 주장도 늘어놓는다.

그러면 투자자 입장에서는 어떻게 하는 것이 중요할까. 투자자의 입장이라면 한번쯤은 미래의 가치에 대해 생각하고 투자해야한다.

미래가치 부분이 얼마만큼 현재가치에 반영이 되어 있는지, 내가 매도하고자 하는 미래 시점에 이 부동산의 가격은 얼마나 될 것인지, 미래의 시점에 부동산 경기는 어떤 상황으로 전개될 지 한번쯤 생각해 보고 접근하는 것이 옳다.

하지만 어느 부동산에 투자를 하든 한 가지 분명한 사실이 있다. 현재가치가 변하면 비록 미래의 가치가 변하지 않아도 분명 그 가치만큼 금액이 상승한다는 것이다. 현재의 가치를 보고 판단을 하지 말고 미래의 가치가 더 좋은 곳에 투자를 해야 하는 이유다.