▲   정석호 브이아이피 부동산 경제연구소 연구위원

부동산 시장에 대한 전망들이 엇갈리고 있다. 일부 전문가들이 올해 부동산 시장을 고점이라고 전망하는 한편 또 다른 전문가들은 더 상승할 것이란 전망을 내놓고 있다. 하지만 누구도 정확하게 알 수 없는 게 부동산 시장의 움직임이다.

  코로나 19 이후 많은 유동 자금이 풀려 투자 쪽으로 흘러 들어갔다. 그런데 처음에는 부동산 시장으로 들어가더니 이제는 주식시장으로 들어가는 중이다. 하지만 이런 유동자금이 어디로 흘러가든 그 쪽에서 더 많은 거품이 생성될 건 틀림없다.

   그렇다면 이 시점에서 투자자는 무엇을 확인을 해야 할까. 우선 확인해야 하는 것은 인플레이션이다. 물가가 과도하게 오르면 인플레이션을 우려해 정부가 기준금리를 올려 통화량을 위축시키고 물가 상승을 저하시키는 일종의 유지 정책을 펴기 마련이다.

  최근 미국 연준은 평균 물가제를 도입해 물가가 2% 이상 상승하더라도 2% 수준을 정상 범주로 보고 금리를 올리지 않겠다고 발표했다. 그런데 인플레이션율이 상승한다는 것은 자산가격의 거품을 만든다는 이야기이다.

따라서 이 거품을 없애기 위해 미국은 금리를 인상할 것으로 보인다.
그럴 경우 한국에 투자된 외국 자본이 해외로  빠져 나가는 현상이 발생한다. 그래서 한국도 금리를 인상하면 시중의 자금이 줄어들게 된다. 그 시점이 되면 부동산에 어떠한 영향을 미치게 될지 생각해 봐야한다.

두 번째로 올해 부동산 세금의 변화가 시장에 어떤 영향을 미칠지 생각해 볼 필요가 있다, 올해 6월 예정돼 있는 종합부동산세와 양도소득세 강화 정책을 정부가 예정대로 시행할 가능성이 높다. 

최근 기재부는 시가 25억원짜리 주택(양도차익 10억원)을 양도한다고 가정했을 때, 올해 5월30일 이전에 비해 6월1일 이후에는 양도소득세가 1억1000만원 정도 증가한다는 예시를 들었다. 또 시가 25억원(공시가격 20억원)짜리 부동산 2채 보유를 가정해 작년에 비해 올해에는 종합부동산세가 5800만원 늘어난다고 밝혔다.

이렇게 늘어나는 세금의 영향으로 다주택자와 법인 등은 올해 주택 취득과 보유단계에서 세 부담이 크게 증가할 전망이다. 투자자의 입장에서는 앞으로의 상승 전망보다 세금에 대한 손실을 보게 되는 경우를 예상해 투자한 부동산을 처분할 것으로 예상된다. 그런데 처분하는 부동산의 매물이 많을 경우 시장가격이 조정기에 들어설 가능성이 높다.

마지막으로 볼 수 있는 것이 자금의 이동이다. 한 때 우리의 첫 번째 투자처는 부동산이었다. 부동산에 투자하면 손해를 보지 않는다는 생각에 여유자금이 있으면 일단 부동산투자부터 시작했다. 그런데 현재 대규모 자금의 이동이 감지되고 있다.

최근 고액 자산가들이 부동산을 팔아 생긴 여유자금을 증시에 투하는 중이다. 이전에는 이 수익금을 다시 상승 가능한 부동산에 투자했는데 이제는 주식시장으로 이동 방향을 바꾼 것이다. 이 현상으로 나타난 것이 바로 코스피 3000선 돌파다.

유동성이 어떻게 이동하는가에 따라 그 시장의 움직임이 달라진다. 그런데 부동산 시장에서 발 빠르게 움직였던 사람들이 수익을 챙기고 시장에서 빠져나와 있다. 때문에 현 시점에서 부동산 전망을 내 놓는다는 것은 결코 쉽지 않은 일이다.

우리나라 부동산 투자자들은 주로 아파트에 투자를 많이 한다. 이는 아파트의 경우, 주거의 수단이 기 때문에 당장은 집값이 하락해도 소유하고 있으면 언젠가는 상승할 것이라는 기대심리가 크게 작용하기 때문이다.

그러나 대출을 이용해 구입했다면 이야기가 달라진다. 금리가 상승ㆍ하락 시기에 따라 이자에 대한 부담이 오락가락하기 때문이다. 이럴 경우 아파트 가격 상승률이 금리를 쫒아가지 못하면 큰 낭패다.

따라서 투자를 하기 전에 자신의 기준과 원칙이 뚜렷해야 한다. 그리고 부동산 투자는 장기적 관점에서 접근해야 한다. 최소한 3년 뒤의 부동산 시장을 예측하고 시작해야 한다. 현 시점에서는 위의 3가지 요인(인플레이션. 세금 변동, 유동자금 움직임)을 확인함과 동시에 미래를 예측할 수 있으면 금상첨화일 것이다.