▲ 정석호 브이아이피(VIP) 부동산 경제연구소

요즘 경매물건을 보면 감정가격보다 전세가격이 높은 경우를 많이 접하게 된다. 집값과 전세가격이 하락하면서 일부 지역을 중심으로 깡통전세와 역 전세 현상이 발생하고 있다. 깡통전세는 집값이 2년 전 전세가격 밑으로 내려가는 현상을 말하고, 역 전세는 전세계약 갱신 시기에 전세가격이 2년 전보다 낮은 수준으로 떨어지는 현상을 말한다. 보통 전세계약을 하는 경우는 월세의 부담에서 벗어나고자 전세금을 지급을 하고 계약을 하는데 대다수는 공인중개사에서 많이 하지만 개인이 직접 계약을 하는 경우도 많다. 계약을 할 경우에 먼저 확인을 해야 하는 부분이 많은데 이를 확인을 하지 않고 계약을 해서 나중에는 큰 손실을 보는 경우가 많다. 손실을 보지 않기 위해서는 우선적으로 계약하기 전에 확인이 필요한 사항이 있다. 계약 시에 확인을 하는 사항으로는 계약자의 신분증과 등기부등본상 소유권자가 동일인인지, 입주하려는 집과 등기부상 전세집 주소가 동일한지, 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정이 되어 있는지 확인 해야 한다.

계약은 실 소유주와 하는것이 안전하지만 만약 대리인과 계약을 할 경우 임대인(집주인) 인감증명서와 인감도장 날인한 위임장을 반드시 확인을 해야한다. 이때도 임대인을 대신할 권리가 있는지 집주인과 통화를 해 위임여부 등을 체크하는 것도 좋다. 잔금을 지급하는 당일에는 계약자와 등기부상 소유자가 같은지 다시 체크를 하고(이를 확인하는 것은 계약 후 제 3자에게 매매가 되었는지 확인 하는 것), 등기부 등본상으로 근저당(대출)이 되었는지 재확인을 해야 한다. 그리고 잔금을 지급하면 즉시 전입신고를 하고 확정일자(동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인해주기 위해 도장을 찍어주는데 그 날짜를 의미)를 받아야 한다. 전세금은 임대인(집주인)에게 입금 시 소유자 명의 통장으로 해야 한다. 이 부분까지 확인을 하고 계약을 했으면 전세보증금을 지키기 위해 전세금 반환보증보험에 가입을 하는 것이 안전하다. 전세금 반환보증보험은 임차기간 만료 혹은 전세기간 중 경매 등으로 인하여 돌려받지 못하는 전세보증금을 보증기관이 대신하여 반환하는 것에 목적을 두고 있어 활용을 하면 좋다. 주택도시보증공사, 서울보증 두 개의 기관에서 진행하고 있다. 임대차 계약이 만료가 되면 최소 계약 만기일 1개월 전에는 임대인(집주인)에게 계약 연장의사가 없음을 통보해야 한다. 미리 이사를 준비하고 있다면 3개월 전에는 임대인에게 이사를 통보 하여야 새 임차인을 구하는데 무리 없이 새로운 임차인을 구할 수 있기 때문이다.

보증금을 반환시 까지는 반드시 주민등록 전출(이사)은 절대 금지해야 한다. 부득히 이사를 해야 하는 경우가 있다면 임차권 등기명령에 의한 임차권등기를 하거나 민법 제621조에 임대차 등기를 한 후 이사를 해야한다. 임차권 등기나 임대차 등기를 신청하는 이유는 이사를 하고 난 후라도 대항력(이미 발생하고 있는 계약관계를 제 3자에게 대하여 주장할 수 있는 효력)과 우선변제권(주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리)을 유지를 하기 위해서 이다. 임차권 등기 명령에 의한 임차권등기는 임대차가 종료되거나 해지 사유(경매, 공매)가 발생 후에 보증금을 반환 받지 못한 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택이 소재지를 관찰하는 법원에 단독으로 신청하는 것이다. 이때도 반드시 거주를 하고 있는 상태에서 등기부에 임차권 등기가가 된 것을 확인을 하고 이사를 해야한다. 민법 621조에 임대차 등기는 모든 부동산에 할 수 있는 것으로 입주기간, 입주 후 또는 임대차 존속기간 중에만 임대인의 동의를 얻어서 임대차 등기를 할 수 있다. 임대차 계약을 하고 전세 보증금을 지키기 위해서 위의 사항을 활용을 한다면 소중한 전세금을 안전하게 보호를 할 수 있을 것이다.