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상가임대보험법 개정안 주요쟁점과 효과에 관하여
기사입력  2018/11/14 [18:17]   이동훈 법무법인 더정성 변호사
▲ 이동훈 법무법인 더정성 변호사     

지난달(9월) 20일 상가건물임대차보호법(이하 `상가임대차보호법`이라 합니다.) 일부 개정안인 국회를 통과하였습니다. 이번 개정안의 주요 개정내용은 갱신요구권이 5년에서 10년으로 늘어났으며, 권리금회수 보호기간을 3개월에서 6개월도 확대, 권리금회수기회 보호대상에 전통시장을 포함하였으며, 상가분쟁조정위원회 설립 등이 있습니다.

 

구체적으로 살펴볼 경우 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 위하여 보장되는 갱신요구권의 기간인 5년의 경우 지속적으로 짧다는 지적이 되어 왔고, 이로 인해 궁중족발 사태 등 사회적 문제가 지속적으로 발생하자, 그 기간의 2배인 10년으로 연장하면서 임차인의 영업권을 좀 더 보장할 수 있게 되었습니다.

 

다만, 임차인이 3기에 달하는 차임액을 연체하거나 법률상 규정된 의무를 위반하게 될 경우 여전히 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 또한 임대인이 준수해야 하는 권리금 지급 방해행위 금지기간이 임대차 종료전부터 3개월로 지나치게 짧아 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 실질적으로 보장받지 못한다는 지적에 따라 임대인의 권리금 지급 방해금지 기간을 임대차 종료 6개월전부터 종료일까지 2배로 확대함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보다 보장하게 되었습니다.

 

그 외에도 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 의한 전통시장을 권리금 적용 대상으로 포함하여 전통 내 영세 상인의 권리금 회수기회를 보장하였고, 상가건물 임대차에 대한 분쟁으로 인한 소송이 늘어나는 것을 감안하여 이러한 분쟁을 조정하기 위한 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치해 차임 및 보증금의 증감에 대한 분쟁, 임대차 기간에 관한 분쟁, 보증금 또는 상가건물반환에 관한 분쟁이나 권리금에 관한 분쟁 등을 심의ㆍ조정하여 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 임대인 및 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있게 되었습니다.

 

그 외 올해 초 시행령개정을 통하여 현재 저금리 지조와 젠트리피케이션(상권발달에 따라 임차인이 밀려나는 현상)이 확산되면서 인상률 상한이 조정되어야 한다는 지적에 따라 상가임대료 인상률 상한선을 개정전 9%에서 5%로 낮추었고, 서울 강남구 신사동 가로수길 같은 국내 최대 상권에 위치한 상가나 유동 인구가 많지 않은 서울 변두리 상권에 자리 잡은 상가나 동일하게 적용해 법의 실효성이 크지 않다는 지적에 따라 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 환산보증금 액수 역시 지역별로 50%이상 대폭 인상하여, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가의 수가 늘어나게 되었습니다.

 

다만 개정법의 부칙에 따를 경우, `개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.`고 규정하고 있는 바, 위 부칙 중 `갱신되는 임대차`의 일반적인 해석과 관련하여 개정법 시행일 후 5년 갱신요구권 행사 등의 방법으로 기존의 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우, 즉, 2년 기간을 약정하고 1회 갱신요구해 4년째 임대차기간인 경우에는 포함이 될 것이나, 2회 갱신요구로 6년째이거나, 처음부터 5년의 기간으로 약정해 기간 중인 임대차의 경우 위 법률 개정안의 적용을 받지 않을 수 있으니 주의를 요합니다.

 

또한 개정법이 임차인을 강하게 보호하는 쪽으로 개정되었지만 다른 한편으로 임대인이 위 개정안으로 받을 충격 완화 및 개정안의 자발적인 준수를 유도하기 위하여 조세특례제한법 개정안을 통해 일정요건을 갖춘 임대인에게 상가건물을 장기간 임대하면 소특세와 법인세를 감면하도록 하고 있는 바, 임대인 분들은 이러한 혜택을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있습니다.

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